住宅ローン控除はリフォーム・リノベーションでも使えます！リフォーム・リノベーションで使うための方法まとめ
2020.02.04更新
住宅ローン控除といえば、マイホームを購入する方のみが対象というイメージはありませんか？
実は増改築などのリフォームやリノベーションに対しても、条件を満たせば住宅ローン控除が適用されるのです。
今回は、リフォーム・リノベーションで住宅ローン控除が適用される条件や期待できる節税効果、また利用する際の注意点などをまとめて紹介します。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住まいの購入やリフォーム・リノベーションを行った方に対して、所得税や住民税から一定額を控除する制度のことです。
リフォーム・リノベーションで住宅ローン控除を受けるには、一定の条件を満たす必要があります。
その条件を満たせば支払う税金額が安くなりますので、経済的な負担も抑えられるといったメリットがあります。
控除期間は10年ですが、消費税増税に伴い2020年12月31日までに居住開始した場合に限り、13年まで延長することになっています。
住宅ローン控除をリフォームで使うための条件
リフォームやリノベーションで住宅ローン控除を受けるには、以下の控除条件と工事内容を満たす必要があります。
住宅ローン控除の控除条件について
控除条件は、以下のすべてを満たす必要があります。
（1）所有者が住むためのリフォーム工事であること
その家に住むことが目的のリフォームやリノベーション工事であり、かつ、そこに住むのが家の所有者であること。
所有者が違う人の家に住んでも、住宅ローン控除は適用されませんので、ご注意ください。
（2）リフォーム後は半年以内に住むこと
リフォーム・リノベーションが完了した日から6ヵ月以内に住むこと。
また、控除を受ける年の12月31日まで住み続けることも条件です。
（3）年間所得が3,000万円以下であること
控除を受ける年の合計所得額です。
（4）家の床面積が50m2以上あること
増改築後の家の床面積です。
なお、二世帯住宅のように所有者以外の人と共有する場合は、2分の1以上の床面積が自身の居住区域であることも条件になります。
（5）工事費用は100万円以上であること
工事費用の1/2以上が、居住用部分に対してかかった費用であることも条件です。
（6）ローン返済期間は10年以上であること
金融機関のリフォームローンなどから借り入れ、返済期間は10年以上に設定しましょう。
（7）課税特例を受けていないこと
土地や家を譲渡する際に受けられる「長期譲渡所得の課税特例」などを受けている人は、住宅ローン控除の対象外になります。
工事内容について
工事内容は、以下のいずれかであることが条件です。
（1）法律にもとづいた増改築・修繕・模様替えの工事
増築、改築、建築基準法に規定されている大規模工事の条件を満たしていること。
たとえば、壁や柱、床、梁、屋根、階段のいずれか1カ所以上について、修繕や模様替えの工事を行う場合などです（構造上重要ではない部位は除きます）。
（2）リフォームする部屋にも指定がある
リビングや寝室などの居室、キッチン、バスルーム、トイレ、玄関、廊下などのうち一部屋以上の修繕・模様替え工事であること。
各部屋についても、床または壁のすべてが工事範囲であることも条件です。
（3）耐震基準工事
建築基準法で定められた構造強度の規定、または地震に対する安全性基準に適合させることが目的のリフォーム・リノベーション工事です。
（4）バリアフリー化工事
車いすを通しやすくするために玄関や廊下を拡張する工事、トイレやバスルームなどの手すりを取り付ける工事など、所定の条件があります。
（5）省エネ化工事
断熱性能をアップするなど、一定の省エネ効果が認められる工事にも適用されます。
住宅ローン控除額の計算方法
控除額はローン残高の1％です。そのため残高が減っていけば、控除額も少なくなる仕組です。
たとえば、1,000万円を借り入れた場合、初年度の控除額は10万円ですが、翌年の残高が900万円になると、控除額は9万円になります。
なお、控除額は最大40万円と上限が設けられています。
支払った税金以上に戻ることはない
住宅ローン控除は、所得税と住民税より控除されます。
当然のことですが、納めた税金以上に還付金が戻ってくることはありません。
所得税は、全額が控除されることもあります。
所得税の支払額より控除額の方が大きい場合は、住民税から控除されます。
ただし、住民税の控除には限度額が設けられていますので、全額控除になることはありません。
実際に、どれだけの節税効果があるかは、借り入れを検討している金融機関などの専門家に相談しましょう。
中古住宅をリフォーム・リノベーションするときの住宅ローン控除
いま住んでいる家ではなく、中古物件を購入して自分のライフスタイルに合わせてリフォームやリノベーションをすることを検討されている方もいらっしゃるでしょう。
そのとき住宅ローンを利用する場合でも、住宅ローン控除は適用されます。
ただし、適用される中古住宅の条件が決まっています。
また、リフォーム・リノベーションについても注意点がありますので、以下でご説明します。
住宅ローン控除が受けられる中古住宅の条件
住宅ローン控除が受けられる中古住宅は、おおまかに「築年数」と「耐震基準」に条件が設定されています。
追加要件が求められる物件もありますが、いずれかを満たせば住宅ローン控除の対象になります。
（1）築年数の条件
木造住宅であれば築20年以内、鉄筋コンクリート造などの耐火建築物であれば、築25年以内の物件であることが条件です。
（2）耐震基準
築20年を超える木造住宅や、築25年を超える耐火建築物であっても、以下の耐震基準を満たせば適用される場合があります。
・耐震基準適合証明書を取得していること
・住宅性能評価書を取得していること
・既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
増改築等をした場合の控除要件
中古住宅の購入費用に加え、ライフスタイルなどに合わせたリフォーム・リノベーション費用についても住宅ローンで借入できますし、上記の条件に適合していれば住宅ローン控除を受けることもできます。
なお、「住宅ローン控除をリフォームで使うための条件」で解説した控除条件や工事内容についても満たす必要もあります。
所有者以外の方が住む場合や、年収の要件を満たさない方などは、リフォーム・リノベーション費用に関する住宅ローン控除は受けられませんので、ご注意ください。
親名義の家でリフォーム・リノベーションする場合は注意
先述の通り、住宅ローン控除が受けられる家は「所有者が住むためのリフォーム工事であること」が前提となり、所有者が異なる家に住む場合は、控除が適用されません。
たとえば、親が所有する家に子が移り住んで同居する場合、住宅ローンを借り入れて控除も適用されるのは親のみとなります。
子が借り入れた場合には、住宅ローン控除は受けられませんので注意しましょう。
なお、子が親に工事費用を支払った場合には、「子が親に贈与した」ことになりますので、贈与税が生じるおそれもあります。
また、家の名義を親から子に変更する場合にも、年齢や家の評価額などの要件を満たさなければ贈与税が生じるケースもありますので、事前に確認しておくことが大切です。
リフォーム・リノベーションのローン減税に必要な手続きの流れ
住宅ローン控除を受けるには、確定申告をする必要があります。
給与所得者も、家を購入した翌年に申告しなければ住宅ローン控除が受けられません（翌々年からは年末調整で申告するだけで大丈夫です）。初年度は忘れずに行いましょう。
確定申告で必要な書類（初年度）
確定申告で住宅ローン控除を受けるには、以下の書類をそろえる必要があります。
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高等証明書
- 家の登記事項証明書
- 工事請負契約書（コピー）
- 建築確認済証と検査済証のコピーまたは増改築等工事証明書
このほか、リフォームやリノベーションに関する各種補助金を受けた場合には補助金額を証明する書類が必要ですし、親から家を贈与してもらった場合には住宅取得費用を示す書類が必要です。
また、給与所得者は源泉徴収票も用意しましょう。
確定申告で必要な書類（2年目以降）
毎年確定申告をしている自営業や個人事業主の方は、住宅ローン控除に関する記載を忘れずに行いましょう。
給与所得者の場合、2年目以降は会社の年末調整で報告すれば大丈夫です。
その際、「住宅ローンの特別控除申告書」「特別控除証明書」「借入金の年末残高証明書」の提出が求められます。
このうち住宅ローンの特別控除申告書と特別控除証明書は、初年度の確定申告で「控除証明書の要否」の欄で「要」に○をしておくと税務署から送られてきます。
また、借入金の年末残高証明書は借り入れした金融機関から毎年送られてきます。
いずれも年末調整の際に提出が求められますので、大切に保管しておきましょう。
リフォーム・リノベーションで使えるその他の軽減制度
リフォームやリノベーションをサポートしてくれる制度は、住宅ローン控除だけではありません。
国や自治体には、要件を満たすリフォーム・リノベーションに関して補助金を支給する制度も用意しています。
また、都市計画税や固定資産税に関する軽減措置（減税）もあります。
これらの条件をチェックしたうえで、工事計画を立てることをおすすめします。
住宅ローン控除以外で、リフォーム・リノベーションで使える補助金や軽減措置について、以下に紹介しましょう。
リフォーム・リノベーションで使える補助金
・省エネ改修補助金
高性能の断熱パネルや、家庭用蓄電システムなどの高機能設備を採用したリフォーム・リノベーション工事を行う際に、補助金を支給する国の制度です。支給額は最大で120万円。
・地域型住宅グリーン化事業
一定の基準を満たす高度省エネ型の家に断熱改修する場合、補助金が支給されます。
支給額は最大50万円です。
・長期優良住宅化リフォーム補助金
耐震性や省エネ性能の高い長期優良住宅にリフォーム・リノベーションする場合に交付される補助金制度です。
住宅診断（インスペクション）を実施したうえで、一定の耐震・耐久・省エネ性能を満たす家に改築すれば、補助金が支給されます。支給額は100～300万円。
・次世代住宅ポイント制度
一定の要件を満たすリフォーム・リノベーションを行うと、ポイントが付与される制度です。
得られたポイントで、省エネ家電や子育て関連商品などと交換できます。
なお、消費税の増税にともなう措置のため、2020年3月31日までに工事を完了して申請する必要があります。
・自治体のリフォーム・リノベーション関連補助金制度
各市町村でも、リフォーム・リノベーション工事に関する補助金制度を用意している自治体もあります。
ただし、自治体の補助金と国の補助金を併用することは原則認められませんので、どちらを利用するか比較検討する必要があるでしょう。
都市計画税や固定資産税の軽減措置
耐震工事、省エネ工事、バリアフリー工事など一定の条件を満たすリフォーム・リノベーションを行うと、翌年の固定資産税と都市計画税が抑えられる軽減措置です。
適用条件は、工事費用が50万円以上であること。軽減される額は工事内容によって異なり、耐震工事なら1/2、省エネ工事・バリアフリー工事なら1/3です。
なお、耐震工事と省エネ・バリアフリー工事との併用はできません。
まとめ
リフォームやリノベーションをすることで納めた税金が還付される住宅ローン控除は、家計にも助かる制度といえるでしょう。
控除期間も最長で10年（2020年12月31日までに居住開始するなら13年）もの長期にわたって続きますから、適用条件を満たす工事内容であれば、ぜひ活用したいところです。
また、住宅ローン控除のほかにも国の補助金制度や軽減措置もありますから、うまく活用できるリフォーム・リノベーション計画を立て、快適な住まいを実現しましょう。